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广深房价量价齐跌转冷 万科碧桂园项目均有降价

2018-11-19 10:07:54  来源:21世纪经济报道

本报记者 张晓玲 实习生 孙艺萌 深圳、广州报道

作为全国楼市风向标,广深区域楼市在过去的9、10两个月开始明显转冷,其中,二手房市场的表现,预示着楼市拐点已现。

21世纪经济报道的调查显示,10月,深圳新房、二手房彻底量价齐跌,尤其二手住宅销售价格在一线城市中跌幅最高。广州的新房也出现多个项目降价打折,二手市场也持续低迷。

市场转冷引发了一系列连锁反应,购房者踟蹰不前、开发商降价推盘,10月以来,广深商品住宅备案量有所上升,但对成交量的影响甚微,量价齐跌或成持续的态势。

多位业内人士认为,随着年底开发商冲销量和业绩的时刻到来,深圳、广州房价将进一步下跌。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫向21世纪经济报道记者表示,“去年其实已经开始调整了,下调的态势将持续到2019年的下半年。”

“调整真的开始了”

10月以来,广深楼市充满了凉意。据国家统计局数据,10月深圳新房价格指数同比下降0.4%至99.6,环比下降0.5%至99.5,位列70城倒数;广州阳光家缘监控亦显示,10月广州一手住宅整体网签共85.11万平方米,环比下跌29%;价格环比上涨0.2%,应为结构性原因,整体仍维持跌势。

市场已转向买方,开发商纷纷打折促销。大型房企如万科、碧桂园,中小型房企如新城控股、远洋、阳光城、敏捷集团等,均有项目降价。

位于深圳市龙岗区的远洋新天地,项目2期的均价约为4.3万/平,开发商为了清盘,甚至一度降价到3.73万/平。

多个新盘选择了打折、“一口价”的方式。如位于深圳坪山的碧桂园心海城在11月3日加推准现房30套,单价在3.11万元-3.58万元/平之间,总价在279.7万-456.2万元之间,其中20套总价低于300万。

然而,降价跑量并未带来成交回升。合富研究院数据显示,10月深圳批售商品住宅(含公寓)新增供应7389套,环比上升14%。但成交却有所减少,网签套数、面积分别下降18%、33.75%。去化周期也上升至9.8个月。

与开发商的焦急形成对比的是,购房者日益观望。距远洋新天地不远的朗泓·龙园大观,备案1014套房,10月19日开盘当天仅有40多组客户。

与深圳类似,广州去化状况也不甚理想,克而瑞研究中心梁永光指出,广州10月去新开盘/加推项目共30个,平均去化率仅有31%。

“深圳新房这三年都没有出现过明显的降价,调整真的开始了”,深圳一知名房企内部人士说。

二手房变局

然而与被限价的新房市场相比,更代表真实市场的二手房也进入了下行通道。据深圳中原研究中心统计,9月、10月二手房住宅成交量分别为4952套、3787套,环比减少31.3%、23.5%,成交量创下近20月以来的最低值。

业主再也没有以往的傲气,纷纷开始“割肉”。

时有降价传闻的深圳东部华侨城天麓,在房天下网站上出现了登记价1050万元、售价738万元、全新毛坯、送入户花园的房源。深圳香蜜湖天御香山花园甚至有次新房叫价3650万元,而同户型挂盘价都在4000万元以上,最高成交超过4500万元。

仅在一周之内,深圳银湖豪宅片区报价回调了13%。安居客数据显示,目前银湖的二手房均价是8.60万元/平。以此估算,价格降至7.48万元/平。

动辄百万的议价空间并非个案。整体来看,深圳中原研究中心数据表明,20个片区均出现了多则13%、少则3.4%的业主报价下调幅度。

价格上,深圳同样在一线城市中“领跌”。据国家统计局数据,10月二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。

广州二手市场也凸显寒意。广州市房地产中介协会数据显示,9月份新增放盘面积与签约面积环比8月份分别降低13.98%和11.03%,环比连续5个月下滑;10月,中指院监测的26个重点城市中,四个一线城市商品房成交面积环比下降33.44%,其中广州以57.93%居降幅首位。

业主心态逐渐松动,二手房的议价空间也很大。“本来放盘价是430万元,为了快速成交下调至405万元”,广州天河区中海康城一业主无可奈何地表示。

而距离不远的广州天河区骏景花园近期成交的3宗二手房源,业主均下调了放盘价,分别由510万元下调至480万元、630万元下调至600万元、810万元下调至770万元。

调查显示,在广州中原地产近期的成交里,已经出现了较多降价成交的个案。有经理人透露,目前市场大部分房源议价空间在5%左右,少数急卖房源议价空间甚至可超10%。

寒意或持续

“二手房是整个产业链的下游,所有的交易最终都会在二手市场产生。也就是说不管是自住也好投资也好,最后的流通都是通过存量房市场来完成的”,徐枫指出。

广州、深圳二手市场的低迷,似乎昭示着拐点真正的来临。

中原地产首席分析师张大伟认为,在一二线热点城市,二手房成交量占比已经过半,相比新建住宅限价,二手房市场的价格更有代表性。

未来,美联物业全国总监何倩茹认为部分客户对政策已经有所消化,按目前的情况看,无论一二手房11月的备案量都会比10月上升。

据美联物业全国研究中心统计,截至10月底,深圳住宅产品的备案量达5263套,较9月增加46%,创下今年单月新高。

但她进一步指出,这只是数据面的波动,大市目前仍然以观望为主,所以成交量不会出现大幅度的攀升。

徐枫持相同看法,她表示客户看房、备案量上升到实际成交之间存在时滞,不代表最终成交量的上升。同时预计,深圳二手房的成交价格在今年的平均水平上会跌20%,整个的交易量跌3成。

拐点来临,要“活下去”的似乎不止开发商。“中介向来对于市场的反应最为敏感,市场好的时候从业人员总量增长,市场下行也就跟着少了。”徐枫指出。

深圳市房地产中介协会数据显示,11月刚过去的一周,深圳市中介人员持牌人数环比下降4.3%,续牌人数环比下降42.6%。

世联行降费增效、上海中原也对内宣布福利减半、多部门佣金打八折,有电商中介甚至宣告倒闭。“五大行尚且如此,小型的中介更有可能随时关门”,徐枫如是说。

同样面临压力的还有开发商。陈洪海预计,深圳11月成交变化不大,甚至会微跌。在业绩压力下,开发商仍将选择以价换量,会出现价格微跌,开发商的供应量也会增加。

徐枫亦表示,整体市场越是不好,新房市场越是上升。开发商也因此降得越快,批量的存货得以释放。

深圳商品住宅市场的交易量和交易价格跟全国其他的600多个城市相比,上升和下跌的速度是最快的、调整是最短的。何倩茹认为,深圳市场还是处于政策的消化期,量价下行是大趋势。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇认为,限购限贷政策,预计未来6-12个月甚至12-24个月都不会有大改变,广州、深圳均进入大整合阶段。未来6个月内,房价下跌会连续出现。高负债开发商银根吃紧,尤其中小型开发商会面临被迫变现。

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