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广州多楼盘违规采用双合同销售被诉 万科保利等开发商涉足

2018-12-19 11:06:12  来源:投资者报

12月5日,广州东部郊区七大楼盘业主代表向广东省消费者协会递交诉求书,其中,开发商“双合同”违规销售成为各大楼盘共同投诉的焦点。当日,《投资者报》记者跟随广州越秀保利爱特城、万科春风十里、敏捷绿湖国际城 、万科尚城御府、金地香山湖、保利罗兰花园、实地蔷薇国际等七个楼盘的业主代表进入了广东省消费者协会的办公室,七个楼盘的业主代表分别向消协秘书长递交了各自的维权诉求书,有的楼盘甚至递交了一整箱的辅助资料。投诉的原因各式各样:开发商夸大、虚假宣传;拒绝使用公积金贷款;拖延合同;拒不开具发票;强制指定贷款银行等。

其中,七个楼盘的共同诉求指向开发商违规进行“双合同”销售。暗暗流行了两年的“双合同”模式在楼市下行,单合同回归的背景下逐渐式微,开发商与购房者潜在矛盾浮出水面,并且愈发尖锐。

“双合同”维权

“双合同”即是在限价环境下,为了顺利网签备案,开发商将房价拆分成购房合同和装修合同两部分,高出备案价的部份金额体现在装修合同上。这种情况下,真实的房价由两份合同的金额共同组成,而不仅仅是购房合同上的价款。

这种模式存在一个较大的争议点,就是其中的装修合同能否将其当成真正的装修合同。对此,维权业主与开发商两方持有不同的观点。根据万科尚城御府业主的描述,开发商方面回应业主的说法是,装修合同上的金额不是装修款,而是房款额外的部分。

而业主们认为,未有明确装修标准的装修合同是显而易见的霸王条款,将致业主一方处于不利地位。

在这些被开发商称为“不是真正的装修合同”的合同上,记者并未看到对于装修材料的明确等级标准,也无指定的品牌、型号、规格,一切只有“高级”二字作为前缀。而保利艾特城的业主也向记者反映到,在相同户型和装修面积的前提下,房子装修金额有几十万的差别。

就以上问题,七大楼盘业主代表已向广东省消费者协会提出维权诉求。而在七个楼盘的业主诉求书中记者看到,要求开发商退房和退装修款的业主寥寥无几,但95%以上的业主要求开发商公布包含品牌、等级、价格、生产商、供应商等的装修明细,并对装修款构成的每一笔费用予以一一列出,退回装修款差异部分。

保利艾特城的业主吴先生(化名)认为业主们的诉求都很合理,“我们甚至只要求几万块的赔偿,但都未得到开发商的认真对待。”

某法律界人士对记者表示,购房合同、装修合同是在业主与开发商自愿平等的基础上共同签订,是当事人真实意思表示,双合同中的装修合同部分是具有法律效应的。某种意义上,“双合同”已构成了一种普遍的社会环境,成为社会各方不得已的操作,但它所造成的隐形风险却是真实存在的。上述法律界人士告诉记者,这种风险对业主一方更为明显而直接。购房者不仅在法律上无绝对优势,更因为高价装修合同部分只能采用短期商业贷款,会间接提高购房者的首付比例,徒增资金压力。

“双合同”的普遍存在始于2017年,不过,2018年下半年开始,因“双合同”问题引发的投诉越来越密集。今年10月,广州保利中航城打响“双合同”维权第一枪,原先被各方默认的“双合同”如今“人人喊打”,广州陷入沸沸扬扬的双合同“维权潮”之中。

“单合同”回归

值得注意的是,此次因“双合同”问题被诉的楼盘—万科春风十里、金地香山湖(分别位于增城、花都的楼盘),目前均已开始实行单合同销售。

据记者了解,自2018年10月份开始,从化、增城、花都等地区逐渐出现单合同楼盘。某中介机构人士向记者介绍,增城区目前的楼盘基本都是单合同,诸如惠百氏二期、中海联睿品、翡翠绿洲、合山湖山国际、万科春风十里等楼盘均已实现单合同,均价约在2.1万/每平米到2.3万/每平米不等。

而位于海珠、越秀等市中心区域的广纸、广钢版块也已有楼盘实现单合同。

10月19日,广州住建委发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》,明确提出“保持调控力度不放松”,并且,“在保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。”

10月份开始,增城区多数楼盘便提高了备案价格。其中,增城区新塘板块的金地香山湖的备案价从约9000元/平方米提升至约17000元/平方米;合景誉山国际的备案价从9000/平方米上调至18500/平方米,翻倍增长。而位于朱村板块的广铝荔富湖畔则从14000元/平方米调至19000元/平方米,中新板块的恒大山水郡从12000元/平方米调至15000元/平方米。

某楼盘中介告诉记者,上交了新的备案价的楼盘若通过审批就可以使用单合同,而单合同明显更受市场欢迎。

单合同的回归在于顺应形势。易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,单合同回归是一个政策规范的导向,而不是政策收紧。

“年底是全国房地产市场秩序大整顿时候,特别是像广州这样的重点城市都要检查,而这个时候类似这种“双合同”现象将成为一个查处的重点对象,所以回归到较为正常理性的状态是必然,而本身市场交易就应该是这样的。”严跃进说。

另外,单合同对于购房者来讲将得到一个更加透明的价格,市场交易更加公平合理。中原地产分析师卢文曦认为单合同回归最具建设性意义在于,市场监管会越来越规范,制定的措施越来越精准。“双合同模式下,反映不到真实的市场情况,市场到底什么价格什么准则,管理层都没办法监控监管,对市场调控措施的制定有时会失真。”

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