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【房屋拆迁补偿】农村“一户多宅”究竟怎么回事儿?遇拆迁能拿到补偿吗?

2018-09-26 17:43:34  来源: 连州网

导读:《土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。此即在农村宅基地法律领域大名鼎鼎的“一户一宅”原则的依据。那么,“一户一宅”究竟该作何理解?实践中老百姓经常提及的“一户多宅”又是怎么回事儿?一旦遇到征地拆迁项目,“多”出来的宅能否获取补偿呢?本文,在明律师为大家浅析这一问题……

“一户一宅”怎么理解?

根据《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》之规定,宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地,“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。从文义解释上看,这里面有两个关键点需要理解清楚:一是何为法律上的“一户”;二是怎样理解“符合面积标准”。

一般认为,“一户”的理解,既不是老百姓所熟悉的“一个户口簿”,也不是“有本农村集体经济组织成员资格的一家子”,而是一个“自然户”——父母加上未婚子女,独生子女状态下就是3个人,这就叫一户。爷爷、奶奶、姥姥、姥爷甚至兄弟姐妹,虽可算作一家人,也可能在一个户口簿上,那是另一户。未婚子女达到法定婚龄又无房分居,就可以依法申请宅基地建房。

至于符合面积标准,是说任何一户的宅基地都不能超占面积。因宅基地使用权本身具有政策性、福利性,不能上市交易,没有市场价格,故国家要从总量上对其进行控制。譬如《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第6条就指出,村民每户建房用地的标准,由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定,但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村,最高不得超过0.25亩;其他地区最高不得超过0.3亩。1982年以前划定的宅基地,多于本条前款规定的用地标准的,可按每户最高不超过0.4亩的标准从宽认定,超过部分按照乡村建设规划逐步调整。

“一户多宅”如何形成?

《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》中规定,严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。据此可知,继承是可能导致“一户多宅”状态的一个重要客观原因。譬如前文提到的祖父母、外祖父母死亡,其宅基地上房屋依法由其子女继承。此时,虽然宅基地只有使用权因而不能继承,但根据“地随房走”的原则,继承了长辈房屋的子女是有权合法享有宅基地使用权的。

在我国农村,各种“历史遗留原因”层出不穷,都可能导致“一户多宅”情形的出现。但无论如何,这多处宅基地的面积总和不能超标,否则就可能涉嫌违法了。“农民新申请的宅基地面积,必须控制在规定的标准内”

“一户多宅”该如何处理?

毫无疑问,“一户多宅”是与《土地管理法》所确立的“一户一宅”原则不相符合的。故此,及时通过适当处置将其恢复到“一户一宅”的状态,似乎是符合立法目的的。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中规定,各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。对“一户多宅”和空置住宅,各地要制定激励措施,鼓励农民腾退多余宅基地。实践中,政策面上会对自愿退出多余宅基地的村民给予一定的补偿或者激励。当然,对于符合分户条件的,将“一户”依法分为“两户”,也是解决“一户多宅”问题的另一个重要方式。

农村“一户多宅”究竟怎么回事儿?遇拆迁能拿到补偿吗?

“一户多宅”遇征收拆迁能否获得补偿?

这一问题的关键在于“多”出来的宅基地是否经过合法登记确权,是否有“历史遗留原因”客观存在。如果都没有,而是村民在已有宅基地的情况下自己跟风圈地建的房,则涉嫌违法用地,可能面临无补偿的结局。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(即124号令)第18条规定,拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准,且不超过控制标准(北京市原则上统一按0.3亩即200平方米计算)。未经合法批准的宅基地,不予认定。经合法批准的宅基地超过控制标准的部分,不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分,可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。(即所谓的“历史遗留原因”)

事实上,处理此类问题的正确步骤是先对“一户多宅”进行处置、确权登记发证,再启动征地拆迁等项目。实践中的情况当然不会这么理想化,这就要求广大农民朋友切实加强风险防范意识,及时处置自己面临的“一户多宅”问题,尽量为自己的宅基地和房屋确权办证。一旦在尚未取得证件时遭遇征地拆迁,要及时咨询了解补偿安置政策,根据需要及时委托专业征收维权律师依法维权,尽力争取公平、合理的补偿安置。

在明律师最后想提示大家的是,农村的事情是复杂的,简单地判断这样的“一户多宅”是合法的,那样的就是不合法的没有任何意义,不合法的也不一定就没有任何补偿。而随着土地管理领域法律制度的不断完善,“一户多宅”这种非正常状态带来的纠纷矛盾将有望逐步减少。

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